Actualité fiscale des loueurs en meublé, à jour des évolutions 2025
Définition et régimes de la location meublée
•Le CGI ne définit pas la location meublée, la doctrine et la jurisprudence retiennent qu’un logement est meublé si le mobilier et l’équipement sont suffisants pour permettre d’y vivre normalement.
•La distinction « nue/meublée » dépend du niveau d’équipement (cf. décret du 31 juillet 2015 pour la résidence principale).
Imposition des recettes
•Le choix du régime fiscal dépend du statut (LMP ou LMNP), du chiffre d’affaires et du type de bien (meublés de tourisme, chambres d’hôtes, etc.).
•Micro-BIC de plein droit jusqu’à 15 000 € HT de recettes pour chambres d’hôtes ou meublés de tourisme non classés (abattement de 30%), ou jusqu’à 77 700 € HT pour meublés de tourisme classés (abattement de 50%).
•Le régime réel peut être choisi en option avant la date limite de dépôt de la déclaration de revenus.
SCI et location meublée
•Fiscalement, la location meublée est considérée comme une activité commerciale et entraîne l’assujettissement à l’IS si les recettes de nature commerciale dépassent 10% du total.
•Jurisprudence récente (CAA Lyon, 27 février 2025) : pour apprécier le seuil, seules sont retenues les recettes de l’exercice du développement de l’activité meublée, pas celles des années précédentes ayant une activité nue.
Statut LMP vs LMNP
| Critère | LMP | LMNP |
|---|---|---|
| Recettes annuelles | > 23 000 € | < 23 000 € |
| Revenus professionnels | > Recettes location | < Recettes location |
| Imputation des déficits | Globale IR | Seulement LMNP |
| Plus-values | Pro | Non-Pro |
| Amortissement | Plafonné (loyers – charges) régime réel | Plafonné (idem), régime réel |
Plus-values et nouveautés 2025
•Pour les LMNP : la loi de finances 2025 prévoit que les amortissements admis en déduction sous le régime réel doivent être réintégrés dans l’assiette de la plus-value immobilière lors de la cession, sauf certains cas (résidences étudiantes, seniors, etc.).
•Pour les LMP, exonérations de plus-value selon recettes et durée de détention (exonération totale jusqu’à 90 000 € HT si activité professionnelle depuis plus de 5 ans, exonération partielle entre 90 000 et 126 000 € HT).
•Abattement 151 septies B du CGI : exonération au bout de 15 ans de détention pour les LMP.
TVA et prestations para-hôtelières
•La TVA s’applique si le loueur propose au moins 3 des 4 prestations para-hôtelières (petit-déjeuner, linge de maison, nettoyage régulier, réception).
•Rappel : franchise en base de TVA applicable, option possible pour y renoncer, vigilance sur réforme en cours.
En matière d’IFI
•Les actifs affectés de façon principale à la location meublée professionnelle peuvent être exonérés sous condition.
•Les pensions de retraite ne sont pas incluses dans les revenus professionnels pour cette appréciation.
Taxe d’habitation sur les résidences secondaires
•Soumise si le propriétaire conserve la jouissance au 1er janvier, même pour une location meublée saisonnière.
•Certaines possibilités de dégrèvement existent si le bien est loué toute l’année sans disposition possible pour le propriétaire (justificatifs à produire annuellement).
Ce résumé contient les points essentiels et les nouveautés législatives 2025 relatifs aux loueurs en meublé, utile pour comprendre les impacts fiscaux à jour et maîtriser les risques ou opportunités selon chaque configuration d’activité.